Die Unterdeckung in den Sparrenfeldern zieht sich hin und es ist nicht so spannend, immer davon zu berichten, wenn nicht gerade etwas wirklich aufsehenerregendes dabei passiert \u2013 daher kam mir folgender Gedanke: Wir waren neulich mal bei Freunden, die sich ein Haus kaufen wollen und ich sollte beraten, auf was man denn da so achten muss.<\/p>\n

Es gibt im Netz eine ganze Reihe Checklisten, die ich damals auch gew\u00e4lzt habe, aber ich finde die meisten nicht so richtig praxisgerecht und vielfach steht auch einfach Stu\u00df drin (\u201eLegen Sie ein Blatt Papier ins ge\u00f6ffnete Fenster und machen sie es dann zu. Wenn Sie das Blatt noch bewegen k\u00f6nnen ist das Fenster nicht dicht\u201c).<\/p>\n

Von daher jetzt meine pers\u00f6nliche, subjektive, mit Sicherheit nicht vollst\u00e4ndige (daf\u00fcr gibt\u2019s die Kommentar-Funktion!), aber wunderbar abschreckende Liste auf-was-man-beim-Hauskauf-achten-\u2026 k\u00f6nnte.<\/p>\n

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Das allerwichtigste ist wirklich die Lage<\/strong>. Die wird man nie \u00e4ndern k\u00f6nnen. Man k\u00f6nnte sogar ein doofes Haus abrei\u00dfen und neu bauen, kann man alles machen, aber die Lage kann man nicht \u00e4ndern. Das muss einem wirklich gefallen und auch sonst sollte zumindest viel passen: Nachbarschaft, keine gro\u00dfe Stra\u00dfen, L\u00e4rm (auch mal mit geschlossenen Rollos drinnen aufhalten und Ohren spitzen), gewachsenes Viertel vs. Neubaugebiet, Schulen\/Kindergarten\/Einkaufsm\u00f6glichkeiten in der N\u00e4he usw.<\/p>\n

Das Baujahr<\/strong> fand ich auch immer interessant. Die H\u00e4user von Anfang des 20. Jahrhunderts (1920er\/30er) sind meist solide gebaut, Stein auf Stein, Holzbalkendecke. (Tritt)schallschutz gab\u2019s damals noch nicht so viel, aber sonst wei\u00df man da meist, was man hat.
\nNach dem 2. Weltkrieg waren die Baumaterialien nicht so \u00fcppig, da wurden auch mal Reste verbaut (50er Jahre) oder eben eher kosteng\u00fcnstig. 60er Jahre sind oft die typischen Siedlungsh\u00e4user. F\u00fcr alle H\u00e4user bis zu dieser Zeit gilt, dass man energetisch sicher was machen muss und dass sie oft etwas \u201averbaut\u2018 sind, man also die Aufteilung heutzutage anders machen w\u00fcrde. Meistens gibt es nur kleine Badezimmer, mitunter verschachtelte Durchgangszimmer und gerne genommen der sp\u00e4ter als Anbau ausgebaute Stall.
\nIn den 70er, 80er Jahren kamen dann Bungalows und Fertigh\u00e4user immer mehr in Mode, ich fand das immer eher abschreckend weil energetisch oft nur mit sehr gro\u00dfem Aufwand was zu retten ist und auch das Thema Asbest immer wieder auftaucht. So ab den 90er, 2000er Jahren wurde dann eher nach heutigem Stand gebaut und man kann da vom Grundsatz her erstmal nicht viel falsch machen.<\/p>\n

Vorbesitzer<\/strong>: Es ist eigentlich ziemlich egal, wer der Vorbesitzer war, au\u00dfer er war Heimwerker. (Ja ich wei\u00df, dies ist ein Heimwerkerblog\u2026) Je mehr ein Haus \u201averbastelt\u2018 ist, desto katastrophaler kann es sein. Selbst bei urspr\u00fcnglich mal guter Substanz kann ein einzelner Mensch (mit seinen Kumpels) unfassbar viel verpfuschen. Typische Anzeichen f\u00fcr Heimwerkerspuren sind: Verkleidungen aller Art (Holzpaneele an W\u00e4nden und Decken), Gipskartonplatten auf Steinwand, auf W\u00e4nde verklebtes Styropor, Gartenlauben-Anbauten, offen zu sehender Bauschaum (dann Besichtigungstermin gleich wieder abbrechen), helle (noch feuchte?) Farbflecken um irgendwas (Schimmel\/Pfusch\/Risse) zu vertuschen, in W\u00e4nde eingebaute Aquarien usw.
\nSicher gibt es auch gute Heimwerker, aber oftmals ist es in solchen F\u00e4llen gut, zumindest die Augen offenzuhalten.<\/p>\n

Arbeiten wir uns nun mal von unten nach oben und startem mit dem Keller.<\/strong> Wenn das Haus keinen Keller hat, hat man halt weniger Abstellplatz, die Heizungsanlage ist irgendwo im Wohnbereich untergebracht und es kann nichts mit Wasser vollaufen.
\nEine Teil-Unterkellerung kann den Nachteil haben, dass es an den \u00dcberg\u00e4ngen von Kein-Keller zu Doch-Keller Risse gibt weil sich die Geb\u00e4udeteile unterschiedlich verhalten. Muss aber auch nicht sein.
\nKeller in \u00e4teren H\u00e4usern sind nie furztrocken. Man wird da immer was finden, und ein Feuchtigkeitsmesser wird in den W\u00e4nden mehr Feuchtigkeit anzeigen als weiter oben. Es wird m\u00f6glicherweise auch Ausbl\u00fchungen im Mauerwerk geben und rieseligen Putz. Das ist bei alten H\u00e4usern in gewissem Rahmen auch normal. Sicherlich sollte man\/k\u00f6nnte man irgendwann mal die Au\u00dfenwand freibuddeln, Feuchtigkeitssperre anbringen, Drainage legen, W\u00e4nde trocknen. Oder eine der vielen anderen M\u00f6glichkeiten betreiben, um den Keller trocken zu bekommen. Aber will man das wirklich? Meiner Meinung nach sind Alarmsignale folgende:
\n\u2013 Alle Kellerw\u00e4nde sind verputzt und verkleidet und \u00fcberget\u00fcncht und es gibt Au\u00dfen keine Feuchtigkeitssperre; d.h. die Feuchtigkeit die von Au\u00dfen in die W\u00e4nde kommt kann nicht nach innen Weg weil verputzt-da muss man sich mit dem Gedanken anfreunden, irgendwann den Putz zu entfernen bzw. man sollte bei der Besichtigung schon genauer hinschauen
\n\u2013 Schimmel: Wenn oberfl\u00e4chlich eher schlecht gel\u00fcftet, wenn tiefer drin ist mehr im Argen
\n\u2013 Aufsteigende Feuchtigkeit nach oben: Im Erdgeschoss nachsehen, speziell im Fu\u00dfleistenbereich, am Schornstein etc. Sich L\u00f6sende Tapete, Stockflecken, br\u00f6ckelnder Putz, muffiger Geruch k\u00f6nnen Anzeichen daf\u00fcr sein, dass die Feuchtigkeit der Kellerw\u00e4nde nach oben steigt. Wenn alles trocken ist, ist diese Feuchtigkeit vielleicht seit 100 Jahren nicht weiter hoch gekommen und wird das dann wohl auch in n\u00e4chster Zeit nicht mehr probieren. Ist der Keller etwas h\u00f6her gebaut, hat man oftmals noch einen Sockel von 80-100 cm, bevor das Erdgeschoss kommt. In diesem Bereich haben dann die Kellerw\u00e4nde die Chance, Feuchtigkeit nach Au\u00dfen abzugeben, deshalb steigt bei solchen H\u00e4usern oft nix hoch.<\/p>\n

Im Erdgeschoss<\/strong> gibt es viel zu entdecken. Schauen Sie sich die Raumaufteilung<\/strong> an. Passt das; wenn nicht, kann man was \u00e4ndern? Nehmen Sie einen Grundriss mit und lassen Sie die Phantasie spielen.<\/p>\n

Elektrik<\/strong>: Auf jeden Fall die Hausverteilung anschauen. Besteht diese nur aus Schraubsicherungen, ist sie schon sehr in die Jahre gekommen. Etwa seit den 70er Jahren werden Sicherungsautomaten (die kleinen schwarzen Schalter) verbaut. Wenn man in den R\u00e4umen vierundvierzig verschiedene Schalter- und Steckdosenmodelle findet, ist die Elektrik sehr wahrscheinlich ziemlich verbastelt. Seit den 80ern etwa werden die Lichtschalter mit den gro\u00dfen Schaltfl\u00e4chen verbaut. Kleine Knips-Schalter lassen eher darauf schlie\u00dfen, dass nicht nur die Schalter, sondern auch die Verkabelung uralt ist. Wer schonal einen Fehlerstrom-Schutzschalter gesehen hat, k\u00f6nnte darauf achten, dass so einer verbaut ist, idealerweise pro Stockwerk einer. Mit einem zweipoligen Spannungspr\u00fcfer k\u00f6nnte man auch feststellen, ob die Steckdosen \u201egeerdet\u201c sind, sprich ein Schutzleiter verbaut ist. Wer damit keine Erfahrungen hat, sollte im Zweifel einen Elektriker zur Besichtigung mitnehmen.<\/p>\n

Heizung:<\/strong> Moderne Heizk\u00f6rper sind flacher und eckiger als die alten und haben vor allem den Vorteil, dass sie die Luft umw\u00e4lzen. Die dicken alten waren eher W\u00e4rmestrahler, d.h. in der N\u00e4he der Heizung ist es warm, weiter weg dann schon nicht mehr. Der Austausch ist aber nicht so superteuer, und wir haben auch noch ein paar alte im ersten Stock. Rostflecken unter dem Heizk\u00f6rper verraten, dass er nicht dicht ist. Schauen, wie alt der Heizkessel ist. Unserer war gut 20 Jahre alt, ich finde das geht noch einigerma\u00dfen (wobei die neuen nat\u00fcrlich viel effizienter sind blabla\u2026), aber wenn es an die 30 Jahre geht ist da auch ein zeitnaher Austausch einzuplanen. \u00d6lheizung mit Tanks fand ich gef\u00fchlt immer doof, Gasheizung besser. Aber ich bin kein gro\u00dfer Heizungsfachmann und habe auch wenig Ahnung von neuen Heizkonzepten wie Pellets, W\u00e4rmepumpe etc. Achja: Elektroheizung geht meiner Meinung nach heutzutage gar nicht mehr, h\u00f6chstens noch als erg\u00e4nzende Fu\u00dfbodenheizung. Nachtspeicher\u00f6fen oder auch toll beworbene Elektro-Radiatoren sind bei Hauskauf m.E. ein Indiz f\u00fcr \u201eneue Heizung muss rein\u201c.<\/p>\n

Sanit\u00e4r<\/strong>: Mir fallen immer zuerst die Bleirohre ein. Wenn man mit dem Fingernagel seinen Namen reindr\u00fccken kann, ist es eher Blei. Mir ist aber bei den 265 H\u00e4usern, die wir besichtigt haben, kein einziges untergekommen. Ansonsten bin ich gro\u00dfer Freund von zentraler Warmwasserversorgung \u00fcber die Heizungsanlage (bzw. moderner mit Solar\u2026). Wenn in jedem Zimmerlein ein Boiler h\u00e4ngt,verbraucht der jedes mal Strom, kann bei den kleinen Ger\u00e4ten nur 5l speichern und kann eben auch kaputt gehen.<\/p>\n

Fenster:<\/strong> Nach dem f\u00fcnften, besichtigten Haus haben Sie ein Gef\u00fchl f\u00fcr Fenster. Einfachglas geht gar nicht mehr. Fenster mit diesen schwarzen Dichtungen, die in den Ecken aufgehen sind 80er, Anfang 90er-Fenster. Die kann man wohl \u201eerstmal\u201c drin lassen. Zwischen den Scheiben gibt es eine silberne Schiene, darauf ist der U-Wert abgedruckt. Nach der aktuellen Energieverordung darf dieser nicht h\u00f6her als 1,3 sein; Passivhaus-Fenster kommen runter bis 0,8. Unsere Fenster hier haben um die 1,4, und ich habe sie nicht sofort rausgerissen. Allerdings haben wir auf der \u201aWetterseite\u2018 zwei Fenster mit Dreifach-Verglasung und Raumschifftechnik eingebaut, die einen Wert von 0,7 haben.
\nFast wichtiger finde ich aber, ob die Fenster auch dicht sind. Fahren sie mit dem Finger in dem Spalt am Fl\u00fcgel entlang. Wenn der Abstand des Fl\u00fcgels zum Rahmen sich \u00e4ndert, ist das Fenster verzogen. Kann man ggf. wieder richten, wenns dumm kommt zieht es aber und muss ausgetauscht werden.<\/p>\n

Haust\u00fcren:<\/strong> Haust\u00fcren ohne Isolierglas oder mit Ritze unten m\u00fcssen einfach ausgetauscht werden. Meiner Meinung nach hat es wenig Zweck, damit rumzueiern. Neben der energetischen Seite ist da ja auch noch das Argument Einbruchsschutz. Ganz billig sind die Dinger allerdings nicht; 2000-5000 Euro kann man anpeilen.<\/p>\n

Decken: <\/strong>Wasserflecken oder gro\u00dffl\u00e4chig \u00fcbergepinselte Stellen sollten Alarmsignal sein. Bei Gipsdecken in \u00e4lteren H\u00e4usern sollte man sich nicht zu sehr \u00fcber feine Risse erschrecken. Das ist relativ normal und f\u00fchrt nicht zum Herunterkrachen der Zwischendecke.<\/p>\n

Wand und Boden<\/strong>: Verbringen Sie nicht Stunden mit dem Inspizieren der Wand- und Bodenbel\u00e4ge. Aller Vorraussicht nach muss man da sowieso was neu machen. Wir hatten dass Gl\u00fcck, dass wir kaum was machen mussten (wei\u00dfe Rauhfaser an allen W\u00e4nden, unten Holzdielen in gutem Zustand, oben Parkett, nur zwei R\u00e4ume mussten wir neu belegen), aber in der Regel muss man das einplanen. Von daher ist bei der Besichtigung Phantasie gefragt: wie werden die R\u00e4ume bei uns mal aussehen? Nicht von der Bl\u00fcmchen-Tapete abschrecken lassen.
\nSchimmel ist auch hier ein Thema: Schauen sie speziell in die Ecken der Au\u00dfenw\u00e4nde. \u00dcbergepinselte Fl\u00e4chen sollten hier Alarmsignal sein. Ist der Schimmel oberfl\u00e4chlich (l\u00e4sst sich von der Tapete abb\u00fcrsten) kommt es wahrscheinlich von mangelnder L\u00fcftung, sitzt er aber tiefer im Mauerwerk, ist die Wand feucht.<\/p>\n

Garten: <\/strong>Die Gartengr\u00f6\u00dfe sollte so sein, dass man die Bewirtschaftung auch schafft. Auch wenn man sich sagt \u201ewir brauchen ja nicht viel an Bepflanzung\u201c muss man doch Dinge tun wie Rasen m\u00e4hen, hier und da was Beschneiden, Unkraut bek\u00e4mpfen etc. Das kann bei 1400 m\u00b2 schonmal anstrengend werden. Achja: Wenn der Garten zum Haus hin absch\u00fcssig verl\u00e4uft, kommt bei starkem Regen sicherlich auch hier ein Feuchtigkeitsproblem zutage.<\/p>\n

Dach:<\/strong>Sehen Sie sich den Dachstuhl an-wenn das Holz br\u00f6selig oder mehlig ist muss dieser oftmals \u00fcberholt werden.
\nDeckung: Wenn Ziegel fehlen (gerade am First und den Graten, also die \u201aKanten\u2018 des Daches) ist das kein gutes Zeichen. Eine Deckung h\u00e4lt auch nicht deutlich l\u00e4nger als 80,90 Jahre. Wenn sie schon so alt ist, sollte man auch da eine Neueindeckung zumindest f\u00fcr die Zukunft einplanen. Fehlende Unterspannbahn (Folie unter den Dachziegeln) erschwert den Dachbodenausbau-aber wie es trotzdem geht, steht ja in diesem Blog
\nIst das Dach \u00fcbrigend nicht ged\u00e4mmt, sollte man auch das kurz- bis mittelfristig einplanen. Auch wenn man nicht ausbauen will, kocht ein Kochtopf ohne schlechter als einer mit Deckel.<\/p>\n

Fassade:<\/strong> Gro\u00dfe Risse w\u00fcrden mich skeptisch machen. Schauen Sie auch nach Feuchtigkeitssch\u00e4den (Putz bl\u00e4ttert gro\u00dffl\u00e4chig ab usw.)
\nSchauen Sie sich die Nordwest-Seite an, das ist meist die Wetterseite.<\/p>\n

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So, das war ganz sch\u00f6n viel! Sicher gibt es noch mehr Punkte oder hier und da andere\/erg\u00e4nzende Meinungen. Nutzen Sie die Kommentarfunktion! Ratsam ist auch, wenn es konkreter wird, einen Gutachter mitzunehmen.<\/p>\n

Zusammengefasst hier die aus meiner Sicht wichtigsten Punkte:<\/p>\n

-Lage
\n-Gute Substanz
\n-nicht verbastelt
\n-keine versteckten Gesundheitsgefahren<\/p>\n

Alles andere wird sich schon finden Wie man selber renoviert, kann man ja hier lesen. Aber Achtung: Wer daf\u00fcr keine Zeit oder kein Talent hat und alles abgeben muss, sollte schon mit einem ganz sch\u00f6nen Kostenpunkt rechnen. Hier mal so ein paar ganz grobe Preisrahmen aus unserer Renovierungszeit (Stadthaus ca. 10\u00d710, EG, 1. OG, Dach, Keller), die Handwerkerleistungen die ich mir zumindest mal habe anbieten lassen:<\/p>\n

\u2013 Dach neu decken: 20.000 \u2013 25.000 \u20ac
\n\u2013 WDVS Au\u00dfenfassaden verputzen, streichen etc. ca. 20.000 \u20ac
\n\u2013 Haust\u00fcr mit Einbau 3000 \u20ac
\n\u2013 Hintert\u00fcr 2000 \u20ac
\n\u2013 Heizung: ca. 7 Heizk\u00f6rper tauschen, hier und da bisschen was \u00e4ndern ca. 2500 \u20ac
\n\u2013 Sanit\u00e4r: Ein Bad neu machen ca. 1000 \u20ac
\n\u2013 Fenster tauschen ca. 450 \u20ac<\/p>\n

\u2013 selber machen, denn da wei\u00df man was man gemacht hat: unbezahlbar 😉<\/p>\n<\/div>\n